Reservefonds VvE
Het reservefonds omvat het gespaarde bedrag dat wordt gebruikt voor het onderhoud en vernieuwingen in de VvE.
De inhoud/grootte is afhankelijk van de grootte van de VvE en de staat van het onderhoud. Over het algemeen, is de vve kleiner dan zal onderhoud minder kosten en hoeft er minder in de reserve. Is het pand slecht onderhouden, zal er meer geld nodig zijn en dient er meer in de reserve te zitten.
Belangrijk is dat het voldoende reserve is om structuereel / planmatig onderhoud uit te kunnen voeren en voldoende is om incidentele problemen direct op te kunnen lossen.
De hoeveelheid wordt bepaald aan de hand van een meerjaren onderhoudsplan. VvE's kunnen deze zelf opstellen, of door een externe deskundige laten opstellen. Zolang de inhoud maar correct is. Juridisch is het verplicht om een reserve op te bouwen. Bijvoorkeur aan de hand van een meerjaren plan en anders aan de hand van de herbouwwaarde.
Ondergewaardeerde kleine VvE
Over kleine VvE's wordt heel makkelijk gedacht. Geen groot object, weinig eigenaren, dus het is heel eenvoudig. Dit is geheel onterrecht, omdat men hierin vergeet dat iedere eigenaar ook heel veel verantwoordelijkheid (financieel) heeft.
Bij een grote VvE is het heel gebruikelijk dat er iemand bovenop de administratie en het onderhoud zit. Anders gaat het niet goed, maar bij een kleine VvE is de financiële impact van onderhoud veel groter. Want wanneer het dak van een groot complex vervangen moet worden gaat het over heel veel geld, maar dit bedrag kan worden gedeeld door heel veel eigenaren, waardoor het netto per eigenaar minder kost.
Daarnaast is er bij een kleine VvE de inspraak van een individuele eigenaar vele malen groter. U zult het dus samen goed eens moeten worden. Voorbeeld: bij een flat van 50 of 100 mensen maakt het niet zoveel uit als er twee of drie mensen zijn die niet mee willen doen. Deze zullen wel moeten en de beheerder zal dit in orde maken, het besluit is dan alsnog eenvoudig gemaakt. Heeft u een VvE van 2, 4, of 6 eigenaren en u heeft dan twee mensen die niet willen, dan is er een probleem. Want een beslissing dient wel met een (gekwalificeerde) meerderheid te gebeuren.
Omdat de financiën een direct en groot gevolg hebben en beslissingen lastig kunnen zijn, onderschat het belang van een goede VvE niet. Zeker bij kleine VvE's.
Kleine VvE
Een VvE is een VvE - Vereniging van Eigenaren. Klein of groot. Het heeft een juridische status en het belang is groot. Zeker bij kleine VvE's omdat deze (in het algemeen) minder reserve hebben.
Bij grote VvE kantoren worden kleine VvE's al snel gezien als een last. Een kleine VvE niet bereid zijn duizenden euro's te betalen voor een beheerder, daardoor de inkomsten voor de beheerder laag zijn. Daarbij hoeven er maar soms één of anders een paar mensen 'tegen' te werken en het is bestuurlijk een ramp. Veel werk - weinig inkomsten = niet praktisch
VvE beheer SNEL pakt het anders aan. Wij weten dat er vaak 'niets' aan de hand is en dat kleine VvE's prima met de juiste begeleiding best wel veel zelf kunnen. Daarom zijn de vaste kosten laag en betaald u alleen meer wanneer u ook van meer diensten gebruik maakt.
Online werken, 100% digitaal en alleen betalen voor dat wat nodig is.
VvE Online
Juist voor kleine VvE's is het belangrijk om kosten te reduceren. Hierom wordt er 100% online gewerkt. Hierdoor kunnen aanvragen / tickets snel en efficiënt worden afgehandeld. Kascontroles online, stand leden online, achterstandsbrieven bij voorkeur per mail.
Makkelijk, snel en voordelig. De kwaliteit is als 'vroeger', wellicht zelfs wel beter; want nu gaat het allemaal sneller.
VvE Onderhoudsklachten
Wist u dat heel veel klachten vaak hetzeflde zijn? Verstopte leiding, piepende deur, klinkt bekend? Als de klachten nu vaak hetzelfde zijn, waarom dan daar niet op anticiperen?
Dit is precies wat VvE beheer SNEL doet. Er voor zorgen dat van te voren bekend is wat je moet doen bij een klacht. Is er een klacht, dan wil de eigenaar (of huurder) maar één ding weten: Wat moet ie doen?
Wij zorgen er voor dat dit helder is. Met partijen waarmee u het ook eens bent. Dit kunnen landelijke onderhoudspartijen zijn, maar ook lokale bedrijven. Metname die laatste helpen om de kosten te verlagen. Zaken van te voren op orde maakt het voor u makkelijk en voordelig.
VvE Groot onderhoud
Onderhoud voor een kleine VvE is al snel groot onderhoud. En dit heeft ook een grote financiële impact.
Wij faciliteren in het groot onderhoud. Het is altijd de VvE die beslist en niet de beheerder. Door de ervaring kunnen wij het proces begeleiden en er voor zorgen dat u op de juiste manier een beslissing maakt.
Afhankelijk van de wensen doet de VvE zelf meer, of neemt VvE beheer SNEL meer taken over. Alles is mogelijk en u betaalt alleen voor de diensten die u gebruikt. Want in sommige VvE's is er een goede technische man die veel taken kan uitvoeren. Prima, dan hoeft u daar ook niet voor te betalen. En heeft u die niet, dan kunnen wij de taken uitvoeren.
VvE Klein onderhoud
Voorkomen is beter dan genezen, maar sommige zaken kunnen iet worden voorkomen. Wel kunnen we er dan voor zorgen dat ze zo snel als nodig worden genezen.
Veel (voorkomende) problemen zijn bij alle VvE's hetzelfde. Anticiperen hierop kan, is slim en dat doen wij. Dit scheelt geld en vooral veel ergenis wanneer het er op aan komt.
En minder regulier klein onderhoud zal 'gewoon' worden aangepakt. Offerte aanvragen, goed selecteren en vlot overgaan opdracht geven tot herstel.
VvE Bestuursleden
Wij benoemen 'bestuursleden' als actieve leden binnen de VvE. Stel u heeft een VvE van 25 eenheden (appartementen). Het is goed mogelijk dat er van die 25 slechts drie of vijf echt actief betrokken zijn bij de VvE. Dat is heel normaal.
Normale bestuursleden hebben geen formele titel of juridische aansprakelijkheid. De juridische aansprakelijkheid is er wel wanneer deze zijn ingeschreven in de kamer van koophandel (kvk).
Het is heel simpel, wanneer er zaken spelen is het efficiënter om met een kleine groep werk uit te voeren, of voorwerk te verrichten dat dan eenvoudig op een ALV kan worden bekrachtigd. Het werkt snel en efficiënt.
Bestuursleden kunnen bij ons online systeem onderling communiceren. Zo kan ook een nieuw bestuurslid inhaken op een reeds bestaande situatie.
VvE Bestuurder
De aangewezen VvE bestuurder heeft wel een juridische status. Deze staat altijd ingeschreven bij de kamer van koophandel: VvE beheer SNEL.
De bestuurder heeft een verantwoordelijke rol. Het verenigingsrecht is hier ook op van toepassing. Notarissen / banken kunnen aanvragen doen bij de beheerder / bestuurder. Voorheen ook wel de administrateur genoemd.
Om deze reden heeft "de Bestuurder" echt een andere rol dan een actief lid van de VvE, die wij wel noemen "bestuursleden". Ook praktisch, de bestuurder kan aanblijven wanneer het een externe bestuurder is zoals VvE beheer SNEL. Want wanneer een eigenaar / lid van de VvE ook de bestuurder is, dan zal deze na een verhuizing ook zijn functie meestal neerleggen.
Veranderen van VvE Beheerder
Veranderen van beheerder / bestuurder doe je niet elke dag. Het is ook iets dat volgens de reglementen moet gebeuren. Want anders is de beslissing "niet houdbaar".
Belangrijk is dat het als agendapunt op de ALV staat, en dat er een geldig besluit wordt genomen. In de meeste gevallen dienen er voldoende mensen aanwezig te zijn, voldoende mensen moeten stemmen en in de notulen zal het besluit zichtbaar moeten zijn.
Vragen hier over, neemt u gerust contact op.
Betalingsregeling VvE
Een VvE heeft een juridische status. Men is bij rechtswege (dus verplicht) lid. Hierdoor hebben eigenaren altijd financiële verplichtingen. Worden deze niet nagekomen, dan kan de VvE - de bestuurder optreden.
Een individueel lid kan hier in feite niets aan doen. Heeft u het eigendom van een appartement, dan gaat u ook de verplichting aan met de Vereniging van Eigenaren.
De invloed kan groot zijn, want incasso - deurwaarder - vonnis staan allemaal open voor de VvE. En snel handelen kan in het voordeel zijn van de VvE. Want als er niet wordt betaald kan het slimmer zijn als er iemand anders gaat wonen, een eigenaar die wel zijn contributie betaald. Zo ver kan het gaan. Tot aan executie van het appartement.
In de meeste gevallen is het slim om het niet zo ver op te laten lopen en een betalingsregeling te treffen met de VvE. Afhankelijk van de financiële situatie zal de VvE hier wel of niet mee instemmen. Maar praten doet vaak wonderen.
Nut VvE Beheer
Zodra er 'iets' moet gebeuren aan het pand, of er komt een wisseling van eigenaren, dan komt de Vereniging van Eigenaren naar boven. Want als het dak moet worden gerepareerd, zullen alle mensen toch moeten meebetalen. Iets wat je gezamenlijk doet. En om de kosten correct te verdelen, zal dit aan de hand van de splitsing / splitsingsakte moeten gebeuren. En deze administratie wordt gedaan door de VvE beheerder.
Maar ook bij een wisseling van eigenaar. Zodra u een appartement verkoop via een aangesloten NVM/VBO makelaar, zal deze vragen naar de stukken van de VvE. En wanneer de koper een hypotheek nodig heeft, dan zal de hypotheekverstrekker willen weten wat de status is het gehele pand.
Het nut hiervan is eenvoudig uit te leggen. Wanneer u een appartement koopt met een hypotheek. Het te kopen appartement is om door een ringetje te halen, zo mooi: Nieuwe keuken, nieuwe badkamer, nieuwe vloer etc. U hoeft hier echt niet meer aan te doen. Hierdoor lijkt een top-hypotheek geen probleem. Echter wanneer het dak aan vernieuwing toe is en er is geen reserve, dan bent u toch verplicht om hier direct aan mee te betalen. U gaat een financiële verplichting aan met het hele gebouw en hierom met de VvE. Dit betreft dus 'meer' dan alleen uw appartement / aandeel.
Laat uw aankoopmakelaar daarom goed kijken naar de stukken. Verrassingen kunnen anders naar uitpakken.
Appartement aankopen / verkopen
Verenigingen van Eigenaren worden over het algemeen niet sexy gevonden. Het is (als het goed is) niet spannend en het is wel een verplichting. Maar die verplichting is er niet voor niets, het is namelijk wel belangrijk.
U koopt namelijk niet alleen uw deel, uw appartement, maar u koopt een deel van een groter complex. U bent (ook financieel) wel betrokken bij het grotere geheel. Uw keuken is wellicht prachtig, maar u bent ook betrokken bij het dak en de fundering, de riolering, de standleidingen en de gevel. En alles heeft onderhoud nodig.
Laat uw aankoopmakelaar dan ook goed controleren wat de 'status' van de VvE is. Want met de aankoop van een appartement, gaat u direct een verplichting aan met de Vereniging van Eigenaren (VvE).
VvE beheer kantoren
VvE beheer kantoren zijn er in allerlei smaken en maten. Klassiek, modern, A locatie of groot. Prachtig, maar wat heeft u er aan? U betaald voor kantoor ruimte waar u in de praktijk geen gebruik van maakt. En voor vergaderingen zijn deze te ver weg of niet van de juiste afmetingen.
Bij ons betaald u niet voor een vergaderzaal die leeg staat. Uw kosten zijn minimaal en u bepaald zelf wat u huurt en waar. Ons gaat het om de inhoud.
VvE en de wet
De Vereniging van Eigenaren zit verankerd in de wet. Elke appartements eigenaar is van rechtswege lid. Geen enkele eigenaar kan kiezen, door te kiezen voor een appartement (in tegenstelling tot een eigen huis / rijtjeshuis, kiest men er ook voor lid te zijn van de VvE. De vorm (slapend of actief) en doet er niet toe. Ook niet wie de bestuurder is, men is lid.
De wet wordt ook steeds strenger. Er worden (terrecht) eisen gesteld aan het reservefonds. Een 'loze' kvk inschrijving is geen mogelijkheid meer. Een goede zaak, want dit is ter preventie van grotere problemen.Daar
Daarnaast is uiteraard ook het verenigingen recht - bestuurders -en verbintenissenrecht van toepassing.
Meerderheidsbelang VvE (groot eigenaar)
In sommige gevallen is er sprake van een groot eigenaar. Dit kan een investeerder zijn of een woningbouwcorporatie. Binnen een groot complex zijn dan een aantal afgestoten eenheden verkocht, of nog niet bemachtigd. Bij vergaderingen kan het dan lijken alsof deze niets te zeggen hebben. De wet / jurisprudentie denkt hier toch echt anders over.
Een grooteigenaar moet het belang van het geheel behartigen . En niet het eigenbelang.
Het is jammer als het nodig is, maar de rechter kan besluiten dwingen in het belang van het geheel
Stel de grooteigenaar wil geen onderhoud uitvoeren (ivm kosten), dan kan de rechter opleggen dat het onderhoud wel moet gebeuren.
Een juridisch proces kan meestal voorkomen worden door de grooteigenaar te wijzen op de rechten van de stemmen in de minderheid.sIncasso en VvE
Het incasso kent twee betekenissen:
Het regulier incasseren bij leden. Dit kan met een incassocontract via de bank. De bekende Nederlandse banken hebben elk hun eigen manier, maar het is bijna altijd wel mogelijk. De VvE sluit een incassocontract af. Ontvangt haar eigen ID en daarmee kan deze de maandelijkse bijdrage innen. Een heel goed systeem, omdat je wijzigingen in de ledenbijdrage snel en effectief kan doorvoeren.
Ook kan de bestuurder een incasso-bureau sturen wanneer een lid niet voldoet aan zijn of haar verplichtingen. Dit is meestal het voortraject tot deurwaarder - vonnis. Het kan zijn dat er bepaalde voorwaarden worden genoemd in de reglementen van de VvE wanneer dit wel en niet mag. Het is zaak deze wel goed in de gaten te houden.
33333